Por Juan Madridejos Velasco y Luis Alberto Álvarez Moreno, Notarios de Barcelona y socios de la Notaria en Barcelona J&LA Notarios.

El Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, sobre medidas urgentes en vivienda y urbanismo en Cataluña, introduce modificaciones significativas en la regulación del gran tenedor en Catalunya, el mercado inmobiliario y el urbanismo.

Esta reforma busca controlar a los grandes propietarios, mejorar el acceso a la vivienda en zonas tensionadas y establecer nuevas obligaciones notariales en compraventas. Además, afecta la fiscalidad y amplía el número de propietarios obligados a inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores, con importantes implicaciones jurídicas y económicas.

A continuación, analizamos en detalle los principales cambios de esta normativa y su impacto en las transacciones inmobiliarias en Cataluña. Los cambios más relevantes que a continuación detallaremos son los siguientes:

1. Nueva definición de los grandes tenedores.
2. Certificado de Gran Tenedor del Registro de Propiedad.
3. Nuevos Requisitos para la Formalización de Escrituras de Compraventa.
4. Modificación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya.
5. Aumento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para Grandes Tenedores en Cataluña. (pendiente de aprobación)

1. Nueva Definición y Regulación de los Grandes Tenedores: ¿cuándo se considera gran tenedor?

La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes contra la emergencia habitacional y la pobreza energética, introdujo el concepto de gran tenedor de vivienda para aplicar limitaciones en la transmisión de inmuebles y reforzar las políticas sociales de vivienda.

Con la reciente reforma de la Ley 2/2025, se considera gran tenedor en Catalunya a cualquier persona, física o jurídica, que cumpla con al menos una de estas condiciones:

• Ser propietario de cinco o más inmuebles urbanos en zonas de mercado tensionado en Cataluña.
• Poseer en España más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial.
• Tener en el territorio español una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a vivienda.

Nuevas Obligaciones para Grandes Tenedores

Esta definición adquiere una relevancia clave dentro del nuevo marco regulador, ya que impone mayores obligaciones a los grandes tenedores y refuerza el control administrativo sobre la compraventa y gestión de activos inmobiliarios. Entre los cambios más significativos destacan:

• Restricciones en la venta y alquiler en zonas tensionadas: Se endurecen los requisitos para la transmisión de viviendas, con especial atención a la protección de inquilinos y el derecho de tanteo y retracto de la administración.
• Refuerzo del control notarial: Se establecen nuevas exigencias documentales y certificaciones previas a la formalización de escrituras, asegurando el cumplimiento de la normativa vigente.
• Modificaciones fiscales para grandes tenedores: Se introducen cambios en la tributación de las operaciones inmobiliarias, eliminando beneficios fiscales y aumentando las cargas impositivas sobre determinadas transacciones.

2. Obligación de Inscripción en el Registro par el Certificado de Gran Tenedor del Registro de Propiedad

Los grandes tenedores de vivienda, ya sean personas físicas o jurídicas, están obligados a inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda de Cataluña, creado en virtud del Decreto Ley 2/2025. Esta medida tiene como finalidad identificar a los propietarios con un volumen significativo de inmuebles residenciales y garantizar un mayor control sobre la oferta de vivienda en el mercado inmobiliario.

Aunque los detalles específicos del procedimiento de inscripción aún están pendientes de desarrollo reglamentario, la norma establece que los propietarios que cumplan los criterios de gran tenedor deben comunicarlo a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La inscripción deberá realizarse en cuanto el titular adquiera dicha condición, ya sea por la adquisición de nuevos inmuebles o por un cambio en la clasificación de una zona como mercado residencial tensionado (ZMRT).

Este registro no solo busca mejorar la transparencia y el control administrativo sobre el parque de viviendas en Cataluña, sino también facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Generalitat. De este modo, se pretende evitar la acumulación de viviendas en manos de grandes propietarios sin garantizar su adecuado uso y disponibilidad en el mercado.

3. Nuevos Requisitos para la Formalización de Escrituras de Compraventa ante Notario

En toda escritura de compraventa ante Notario o escritura de transmisión de bienes inmuebles otorgada por una persona jurídica, el representante deberá declarar expresamente si la entidad transmitente ostenta o no la condición de gran tenedor.

Dependiendo de esta declaración, se deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. Si la persona jurídica es gran tenedor en Catalunya: Será obligatorio notificar la intención de transmitir el inmueble a la Agencia Catalana de la Vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2 del Decreto Ley 1/2015. Dicha notificación permitirá a la administración ejercer su derecho de tanteo o retracto, si corresponde, y en su caso presentar la comunicación negativa de la administración a adquirir la vivienda o su silencio al respecto.
2. Si la persona jurídica no es gran tenedor: Deberá presentarse la certificación registral acreditativa de esta condición, conforme a la disposición transitoria del Decreto Ley 1/2015, modificada por el Decreto 2/2025. Este certificado puede obtenerse directamente en la notaría.

Acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación registral

Para determinar si una persona jurídica transmitente ostenta la condición de gran tenedor de vivienda, la certificación registral deberá incluir los CRUs (Códigos Registrales Únicos) de todas las fincas cuya titularidad registral (ya sea en dominio o usufructo de vivienda) le corresponda en el territorio nacional.

Los criterios para evaluar esta condición son los siguientes:

1. Si la certificación refleja cuatro o menos CRUs, quedará acreditado que la entidad no es un gran tenedor.
2. Si aparecen once o más CRUs, sumando todas las propiedades en territorio nacional, la persona jurídica deberá considerarse gran tenedor a efectos legales.
3. Si la certificación recoge entre cinco y diez CRUs, puede darse la circunstancia de que la persona jurídica sea considerada gran tenedor si posee al menos cinco viviendas en zonas tensionadas de Cataluña.

En caso de que el otorgante afirme no ser gran tenedor, deberá aportar documentación que acredite que algunos de los CRUs no corresponden a viviendas o que ya no forman parte de su patrimonio.

Es importante tener en cuenta que el Registro de la Propiedad publica la titularidad registral, pero no identifica necesariamente a los titulares reales. Por ello, si en la certificación aparecen CRUs que no pertenecen a la persona jurídica transmitente, el Notario deberá dejar constancia de esta circunstancia en la escritura de venta. En estos casos, se recomienda autorizar un acta notarial en la que se detallen los documentos que justifiquen esta situación.

Si se acredita que la transmitente no es gran tenedor de vivienda, podrá formalizarse la escritura sin necesidad de realizar la notificación previa en el marco del derecho de adquisición preferente.

En todo caso, la certificación registral deberá incorporarse a la escritura mediante testimonio notarial.

Certificación registral en la transmisión de viviendas y su obtención

Según lo establecido en el Decreto Ley, la certificación registral debe ser aportada por el transmitente. No obstante, como se ha señalado, también puede obtenerse directamente desde la notaría. Este documento debe reflejar la situación registral en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, por lo que su fecha de emisión debe ser lo más próxima posible a la autorización de la escritura.

La certificación puede obtenerse de forma telemática a través de la sede electrónica registral, donde se encuentra disponible bajo la denominación «Certificación de Localización de la Ley». Para su solicitud, se puede acceder a través del siguiente enlace: Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

Diferencias en la certificación registral y la identificación de CRUs

Es importante señalar que, en la certificación emitida por el Registro de la Propiedad, pueden aparecer dos párrafos con contenido aparentemente similar, pero con diferencias significativas:

• En uno de ellos, puede indicarse que no existen fincas registradas a nombre de la persona jurídica, basándose en la consulta realizada con su CIF.
• En el otro, puede aparecer una relación de CRUs correspondientes a viviendas, lo que se debe a que la búsqueda se ha realizado por la denominación social en lugar del NIF, pudiendo existir coincidencias con otras entidades.

Esta duplicidad se debe a que, en algunos casos, la base de datos registral no contiene información actualizada sobre el CIF de determinadas entidades, lo que puede generar discrepancias en los resultados.

4. El Derecho de Tanteo y Retracto a Favor de la Generalitat de Catalunya: Cómo Afecta su modificación a las Transmisiones Inmobiliarias

El derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya es una herramienta clave en la regulación del mercado inmobiliario y la ampliación del parque público de viviendas. Su base legal se encuentra en el artículo 15 de la Ley 18/2007, de Derecho a la Vivienda, y en el artículo 2 de la Ley 1/2015, que establecen estos derechos de adquisición preferente a favor de la Administración catalana en determinadas transmisiones inmobiliarias.

Inicialmente, estas normativas permitían a la Generalitat ejercer estos derechos en la compraventa de viviendas que hubieran sido adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante dación en pago. Sin embargo, con la aprobación del Decreto Ley 2/2025, se ha introducido una modificación significativa para ampliar su ámbito de aplicación, incluyendo transmisiones realizadas por un gran tenedor en Catalunya, cuando se trate de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT).

El objetivo principal de esta normativa es garantizar el acceso a la vivienda y reforzar su función social, evitando la especulación y facilitando su incorporación al parque público.

Para cumplir con este propósito, los propietarios sujetos a estas condiciones deben notificar a la Generalitat la intención de transmitir el inmueble, permitiendo a la Administración ejercer su derecho de adquisición preferente en los plazos y condiciones establecidos por la ley.

Novedades en el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat tras la ley 2/2025

En determinadas transmisiones de viviendas, es obligatorio respetar el derecho de adquisición preferente, lo que implica la necesidad de notificar la operación a la administración competente antes de su formalización. Este requisito afecta a ciertos supuestos regulados legalmente, especialmente en el caso de viviendas situadas en zonas tensionadas y cuando el transmitente es un gran tenedor.

Para que una transmisión quede sujeta a este derecho, deben cumplirse las siguientes condiciones:

1. Que el bien transmitido sea una vivienda.
2. Que la vivienda esté ubicada en una zona declarada como residencial tensionada.
3. Que el transmitente sea una persona jurídica con la condición de gran tenedor.
4. Que no se trate de una vivienda de nueva construcción transmitida a una persona física para su uso propio.

Si concurren estos requisitos, el transmitente deberá seguir el procedimiento establecido en el Real Decreto 1/2015, de 24 de marzo, conforme a lo dispuesto en su artículo 2, párrafo 2.

Zonas tensionadas en Cataluña

En relación con los municipios declarados como zonas tensionadas, inicialmente se reconocieron 140 municipios en Cataluña (Resolución TER/800/2024), a los que posteriormente se añadieron 131 más (Resolución TER/2408/2024), elevando el total a 271 municipios donde se aplican las medidas de control en la transmisión de viviendas.

Puedes conocer más sobre áreas tensionadas en este otro artículo de blog: https://www.jlanotarios.com/blog/nueva-ley-alquiler-2024.html

Características la nueva Ley Alquiler 2024: La Ley de Vivienda 2024

Excepción a la sujeción a la sujeción al derecho de adquisición preferente

De acuerdo con lo establecido en el Decreto Ley, en el caso de viviendas de obra nueva, no será necesario seguir el procedimiento de notificación previsto para el derecho de adquisición preferente si el adquirente es una persona física y manifiesta expresamente en la escritura de compraventa que destinará la vivienda a su uso propio.

Esta declaración en la escritura será suficiente para acreditar la excepción, sin que se requieran trámites adicionales de notificación.

5. Aumento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para Grandes Tenedores en Cataluña: Un Acuerdo Pendiente de Aprobación

Junto con las medidas introducidas por el Decreto Ley 2/2025, el Govern de la Generalitat de Cataluña, en colaboración con el grupo parlamentario de los Comuns, ha alcanzado un acuerdo para incrementar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en determinadas operaciones inmobiliarias. Esta medida afectará especialmente a las compraventas en las que intervengan grandes tenedores de vivienda y supondrá un cambio significativo en la fiscalidad inmobiliaria en Cataluña.

Este acuerdo, no obstante, todavía no ha sido aprobado y su aplicación dependerá de la publicación del decreto ley correspondiente, que deberá ser validado por el Parlament de Catalunya.

Nuevo Tramo del 20% en el ITP para Grandes Tenedores

Entre las modificaciones acordadas, se prevé la creación de un nuevo tramo impositivo del 20% en el ITP para las transmisiones realizadas por grandes propietarios. Esta misma tasa se aplicará también a la venta de edificios completos, con o sin división horizontal.

Excepciones al Aumento del ITP

Se contemplan excepciones en la aplicación de este incremento fiscal. En concreto, la tasa del 20% no se aplicará en los siguientes casos:

• Si el comprador es una persona física.
• Si el edificio transmitido tiene menos de cinco viviendas y el adquirente destina las unidades a su residencia habitual o la de sus familiares directos durante al menos tres años.

Eliminación de Bonificaciones para Empresas Inmobiliarias

Otro aspecto relevante del acuerdo es la supresión de las bonificaciones fiscales del 70% en el ITP, que hasta ahora beneficiaban a determinadas empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas. Con esta medida, la Generalitat busca reforzar el control sobre el mercado inmobiliario, fomentar el acceso a la vivienda y limitar la acumulación especulativa de propiedades por parte del gran tenedor en Catalunya.

Conclusiones sobre el Endurecimiento de la Regulación para Grandes Tenedores y su Impacto en el Mercado Inmobiliario con la Ley 2/2025

La Ley 2/2025 introduce un endurecimiento en la regulación de los grandes tenedores de vivienda, estableciendo mayores controles administrativos y notariales, incluyendo futuras reformas fiscales. Con estas medidas, la Generalitat de Cataluña busca reforzar el seguimiento de las operaciones inmobiliarias y garantizar el cumplimiento de los nuevos requisitos para la compraventa de inmuebles.

Desde el punto de vista notarial, la Ley 2/2025 refuerza la función del notario inmobiliario en la verificación de los nuevos requisitos administrativos y fiscales. En cada operación de transmisión de inmuebles, el notario deberá comprobar el cumplimiento de la normativa aplicable antes de autorizar la escritura pública, garantizando así la seguridad jurídica de la transacción.

A la espera de su implementación efectiva, queda por ver cómo estos cambios impactarán en el mercado inmobiliario en Cataluña y si contribuirán a solucionar los problemas de acceso a la vivienda en la región.

Desde JLA Notarios, Notaría en Barcelona, seguimos de cerca la evolución de esta reforma y, en cuanto se publique el texto definitivo del decreto ley, elaboraremos un análisis detallado sobre sus implicaciones legales y fiscales para propietarios, compradores y operadores inmobiliarios.