El mercado hipotecario se adapta al alza del precio de la vivienda

El panorama inmobiliario español, y en particular el de ciudades como Barcelona, atraviesa una etapa marcada por el encarecimiento sostenido de la vivienda y la transformación de las condiciones de financiación. Según los últimos datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AEH), el plazo medio de las hipotecas firmadas en 2024 alcanzó los 25,3 años, el más largo jamás registrado. Esta cifra, que representa un incremento de más de un año respecto al promedio del año anterior, evidencia cómo las familias están alargando sus periodos de endeudamiento para hacer frente al elevado precio de los inmuebles.

Este fenómeno no se da en un contexto de tipos de interés al alza, como podría esperarse, sino durante un periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a rebajar los tipos, situándolos en el 2,25% en abril de 2025. Aun así, el aumento del importe medio de los préstamos concedidos y la necesidad de asumir una deuda mayor para acceder a la vivienda empujan a los compradores a extender el plazo de amortización de sus hipotecas.

Aumenta el endeudamiento y la duración de los préstamos

A medida que el valor de los pisos y casas continúa escalando, los compradores se ven obligados a asumir mayores niveles de apalancamiento. En 2024, el importe medio de las hipotecas subió hasta los 152.041 euros, frente a los 141.688 euros del año anterior. Esto implica que, aunque los tipos de interés han comenzado a bajar, el esfuerzo financiero que deben asumir los hogares sigue siendo elevado.

El porcentaje de financiación respecto al valor de tasación (conocido como loan to value) también se incrementó, pasando del 62,3% en 2023 al 64,1% en 2024. En algunos casos, incluso, los préstamos superaron el 80% del valor del inmueble, un umbral que el Banco de España considera de “alto riesgo” y que había disminuido en años anteriores. La proporción de operaciones que exceden ese límite alcanzó el 8,6%, frente al 6,5% de 2023.

Barcelona, en el foco de la tensión inmobiliaria

Barcelona continúa siendo uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y tensionados del país. Con un precio medio del metro cuadrado que supera los 2.398 euros, la capital catalana se sitúa entre las ciudades con mayor esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda. De acuerdo con los estudios de Fotocasa e InfoJobs, los barceloneses necesitan dedicar el equivalente a 9,1 años de su salario bruto para poder comprar una vivienda de 80 metros cuadrados.

Este dato no solo refleja el encarecimiento del mercado, sino también las dificultades de acceso a la vivienda para amplios sectores de la población. Frente a esta realidad, cada vez más compradores optan por ampliar los plazos de amortización de sus hipotecas para reducir las cuotas mensuales y poder hacer frente a otros gastos básicos del hogar.

Oportunidad para compradores: hipotecas más baratas y mayor acceso

Pese al contexto de precios elevados, el mercado actual también ofrece oportunidades. La TAE media de las hipotecas ha descendido desde el pico del 4,1% alcanzado en septiembre de 2023 hasta situarse en el 2,87% en marzo de 2025. Esta bajada está directamente relacionada con las medidas adoptadas por el BCE para estimular el crecimiento económico y facilitar el acceso a la financiación.

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Por otro lado, si eres propietario de una vivienda en Barcelona, este contexto también puede jugar a tu favor. El mercado se mantiene muy activo, con alta demanda y escasa oferta de calidad. Muchos compradores están dispuestos a asumir plazos de hipoteca más largos con tal de adquirir una propiedad en ubicaciones estratégicas de la ciudad.

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